空き家や実家を賃貸に出す前に｜原状回復・退去トラブルで揉めないための基本とチェックポイント

2025年12月25日

このコラムで伝えたいこと（はじめに）

このコラムは、

「空き家になった実家を、とりあえず賃貸に出してみようかな」
「売るか貸すか迷った末に、とりあえず貸す方を選びそう」

という 個人オーナーの方向け に書いたものです。

空き家や実家を賃貸に出すとき、
契約の段階ではあまり意識されないのに、
退去時に一気に問題が表面化するのが「原状回復」 です。

壁紙の汚れ・キズ
床の凹み
設備の故障
ハウスクリーニング代

などを、
どこまで借主負担にできるのか／どこからオーナー負担なのか。

この記事では、

原状回復の基本的な考え方（ガイドラインベースの一般的な話）
オーナー側として事前に押さえておきたいポイント
管理会社や専門家に任せるべきライン

を、できるだけやさしく整理していきます。

※本記事は、あくまで一般的な考え方の整理であり、
個別案件の法的判断・税務判断を行うものではありません。
具体的な契約内容・紛争対応については、
宅建業者・弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご相談ください。

原状回復とは？（定義とガイドラインの考え方）

原状回復の基本的な意味

日本で賃貸住宅の「原状回復」と言うとき、
一般的には国土交通省の 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 を前提に議論されることが多いです。
このガイドラインでは、原状回復とは次のような考え方で整理されています（要約）。

「賃借人が借りたときの状態そのものに戻すこと」ではなく、
通常の使用による損耗や経年変化を除いた範囲で、
賃借人の故意・過失などによって生じた損耗等を修繕すること。

つまり、

経年劣化・日常的な使用で自然についていく傷み → 基本的にはオーナー側の負担
借主の故意・過失・通常の使用を超える使い方による損耗 → 原則として借主負担

という整理がベースになっている、と思っておくとイメージしやすくなります。

原状回復の要点：オーナー目線で押さえたい4つのポイント

① 経年劣化・通常損耗はオーナー負担が基本

代表的な例として、ガイドラインでは次のようなものが
「通常の使用による損耗・経年変化」とされています（抜粋イメージ）。

家具の設置による床・カーペットのへこみ
日照による畳やフローリング・クロスの色あせ
冷蔵庫・テレビ等の設置に伴う電気焼け（壁の黒ずみ）
入居期間相応の画びょう・ピン穴（一定程度）など

これらは、貸していれば必ず起こるレベルの傷みなので、
基本的にはオーナー側の負担で修繕・張り替えを行うもの、
という整理になります。

② 借主の故意・過失・通常を超える使い方は借主負担

一方で、次のようなものは、
原則として借主側の負担とされやすい代表例です。

タバコのヤニで著しく汚れたクロス
落書き・クギ穴・大きなビス穴
室内でペットを飼育していたことによる臭い・傷（禁止されていた場合など）
水漏れを長期間放置したことによる床・壁の腐食など

もちろん、「どこからが通常で、どこからが過失か」 の線引きは、
個別具体の事情や契約内容によって変わりますが、
オーナーとしては、

「何でもかんでも借主負担にはできない」
「ただし明らかな過失やルール違反は負担を求めることができる」

という大枠のイメージを持っておくと、退去時に冷静に判断しやすくなります。

③ 契約書と「入居時の状態確認」がとても重要

原状回復トラブルの多くは、

契約書に十分な説明がない
入居時の状態確認（写真・チェックシート）が曖昧

なことが原因の一つになっています。

オーナーとしては、

管理会社が使っている契約書に
- 原状回復の考え方
- 借主負担となる代表例
  などが記載されているか
入居時に
- どのようなチェックを行うのか
- 写真やチェックリストを残しているか

を事前に確認しておくと安心です。

④ 「自主管理」か「管理会社に任せるか」の違い

オーナーが自分で入居者募集・契約・退去立ち会いまで行う「自主管理」の場合、
原状回復の判断・説明もすべて自分で行うことになります。
管理会社に任せる場合は、
- 原状回復の判断基準
- 借主への説明の仕方
  も含めて、どこまで対応してくれるか・どんな方針なのかを、
  最初の段階で共有しておくことが大切です。

比較：オーナーが気にする「3つの境界線」

原状回復で揉めやすいのは、だいたいこの3つの境界線です。

境界線1：「それって経年劣化？過失？」

例：フローリングの傷・凹み
例：クロスの汚れ・変色

ポイント

1〜2ヶ所の軽い傷か、広範囲か
通常の生活で必然的に起こるレベルか、明らかに乱暴な使い方か

など、程度によって評価が変わることが多いです。
このあたりは、管理会社や専門業者の意見も聞きながら判断するのが現実的です。

境界線2：「どこまでを借主負担にするか」

借主側の過失があったとしても、
原状回復費用の 100％を借主負担とするのが妥当とは限らない ケースもあります。

例えば、

設備が古く、もともと耐用年数ギリギリだった
一部だけを部分補修できるが、全面張り替えが必要になった

などの場合、
ガイドラインでも「経過年数（残存価値）」を考慮して、
借主負担の割合を調整する考え方が示されています。

ここは、オーナー・管理会社・借主の三者で
落としどころを探る交渉の余地があるゾーンです。

境界線3：「どこから専門家に任せるか」

小さなトラブルであれば、
管理会社の調整で収まることも多いですが、
話し合いがこじれてしまった場合は、

「どこから先は弁護士に相談すべきか」
「紛争に発展しそうな場合、どう動くか」

といった判断も必要になります。

オーナーとしては、

「ここまでは管理会社に任せる」
「このラインを超えたら専門家に相談する」

という 自分なりの目安 を持っておくと、
感情的にならずに対処しやすくなります。

具体例：空き家・実家を貸す前にやっておきたいチェックリスト

ここからは、
「これから空き家・実家を貸そうかな」 というタイミングで、
オーナーが事前にチェックしておきたいポイントを、リスト形式でまとめます。

チェック1｜現状の傷み・不具合を一度リセットして把握する

壁・床・天井の状態
水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面）の傷み具合
給湯器・エアコンなど設備の年式・動作状況

を、一度自分の目で（できれば写真付きで）確認しておきます。

ポイント

「入居前からあった傷み」と
「入居後に発生した傷み」

を区別できるようにしておくことが、
退去時のトラブル防止につながります。

チェック2｜どこまでリフォーム・修繕して貸し出すかを決める

最低限、安全・衛生面で問題がない状態まで直す
どこまで内装をきれいにするか（クロス・床の張り替えなど）
古い設備（給湯器・エアコンなど）を入れ替えるかどうか

を、賃料設定とのバランスで考えます。

「全部新品にして貸す」必要はありませんが、
古すぎる・状態が悪すぎると、

入居後の故障
借主とのトラブル
につながりやすくなります。

チェック3｜管理会社の原状回復方針を確認する

どのような基準で
- オーナー負担
- 借主負担
  を判断しているか
退去立ち会いは誰が行うのか
（管理会社か、オーナー同席か）
見積もり・説明はどのような形で借主に提示するのか

などを確認しておくと、

「こんなはずじゃなかった」

を減らすことができます。

チェック4｜契約書・重要事項説明で何が説明されるか見ておく

管理会社が使っている
- 賃貸借契約書
- 重要事項説明書
  に、原状回復や借主負担の考え方がどう書かれているか
特約条項で、
- どこまで借主負担としているのか
- 逆に、オーナーとして譲歩している部分はあるか

を一度目を通しておくと安心です。

チェック5｜自主管理にするか、管理会社に任せるか

自主管理の場合：
- 入居者募集〜審査〜契約〜退去立ち会い〜原状回復の調整まで
  すべて自分で行うことになる。
- コストは抑えやすいが、時間と手間・一定の知識が必要。
管理会社に任せる場合：
- 管理委託料は発生するが、
  日常のやりとり・トラブル対応を任せられる。

「どちらが正解」という話ではなく、

自分の時間・距離・今後の賃貸戸数の見込み

なども含めて、
現実的にやり切れる方を選ぶのが大切です。

まとめ｜「貸す前に1時間整理しておく」と、退去時がかなり楽になる

空き家や実家を賃貸に出すとき、
つい意識が行きがちなのは、

「いくらで貸せるか」
「いつから家賃が入るか」

といった スタート時の話 です。

しかし、賃貸経営の現場感覚としては、
「退去時に揉めない準備」をしておくかどうか で、
オーナーのストレスは大きく変わります。

現状の傷み・不具合の把握
原状回復の考え方（オーナー負担／借主負担）のイメージ
管理会社の方針と契約書の内容確認

これらを 最初に1時間でも整理しておくかどうか が、
数年後の退去時のスムーズさに効いてきます。

完璧にやろうとする必要はありません。
まずは、

管理会社に方針を確認する
自分の中で「ここまではオーナー負担でいい」というラインを考える
借主にもわかりやすい説明をしてもらう

ところから始めてみるのがおすすめです。

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